경매 권리분석 ‘말소기준권리’, ‘인수되는 권리’? 종류

안녕하세요. 오늘은 경매 권리분석에 가장 중요한 말소기준권리를 알아보겠습니다.

 

[말소기준권리가 될 수 있는 것]

1. 근저당권: 집을 담보로 빌려준 돈

2. 가압류(압류): 돈을 돌려받기 전에 채무자가 자산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자 재산을 묶어둠

3. 경매기입등기: 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할(돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과)

4. 전세권(경매 신청하거나, 배당요구한 경우): 당사자들 사이에 계약을 하고 '등기'를 갖춰야만 성립. 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매) 진행을 할 수 있다

5. 담보가등기: (=근저당과 비슷)

 

예시

말소기준권리 찾기

▶말소기준권리는 순위 번호 3번 슈퍼아이스코리아닷컴(주)의 근저당(2005.05.12)이다. 2번 배O희의 선순위전세권은 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리가 아니다. 그리고 배당요구를 하지 않았으므로 선순위전세권(1억 6천만 원)은 낙찰자에게 인수된다.

 

 

 

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[인수되는 권리 찾기]

- 매각으로 소멸되는 안전한 권리: 말소기준권리 이후 설정된 권리는 모두 소멸.

👉매각 후 일부 또는 전액을 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않는다.

- 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리:

1. 배당요구 하지 않은 선순위전세권: 선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸(전세권자가 경매 신청한 경우 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 됨) 👉 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 배당요구도 하지 않았다면 낙찰자가 인수. ->!!대법원에서 제공하는 '매각물건명세서'를 봐라.

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분: ('가처분'은 돈이 목적이 아닌 특정 행위를 하지 못하게 하는 것) 예를들어, 소유권 다툼이 있는 부동산에 소송이 판결나기 전에 양도되면 후에 다른 문제가 발생하게 되니 이런 위험을 막기 위해 소송과는 별도로 빨리 가처분 신청하고 등기부등본에 기재해서 해당 부동산에 다툼이 있다는 것을 제3자에게 경고하는 것.(매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권 설정 등 일제의 처분 행위 금지된다.)

3. 유치권: 공사하고 돈을 못 받은 것(인테리어 등.. -> 한 호수를 점유)

4. 법정지상권: 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 송자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것. 즉, 법정지상권이 성립되면 선물주는 새로운 토지 주인의 의사와 관계없이 토지 위의 건물을 사용할 수 있다. 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이면 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없음.

 

※ 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우

: 선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위전세권(배당요구를 하지 않은 경우)

※ 말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우

: 소유권에 관한 다춤이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 초지 인도청구권 가처분

 

 

 

다음 글에는 임차인 권리분석 글을 남겨볼게요 ㅎㅎ

 

감사합니다.