‘대항력’ 그게 뭐야? 임차인 권리분석 전세사기, 경매 필수

안녕하세요 ㅎㅎ

오늘은 임차인 권리분석에 필수인 '대항력'에 대해서 글을 써볼게요.

 

* 내용은 '경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?'-박희철 님의 책을 참고하였습니다.

 

 

여기서 중요한것은, 경매에 넘어 갈 때 대항력 성립 요건이 존속되어야 인정을 받을 수 있습니다.

 

[대항력 성립 요건]

1. 임대차계약 후 '주택을 인도' 받아 실제로 점유하고,

2. 반드시 '전입신고'

그러면 전입 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

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임차인을 알아 볼 때, '우선변제권'도 필수적으로 알아봐야 합니다.

 

전입신고 먼저 하고 나중에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 당일부터,

확정일자를 받고 이후에 전입신고를 하면 전입일자 그다음 날부터 우선변제권 취득합니다.

 

사례를 통해 알아보겠습니다.

 

사례1) 전입신고와 확정일자 모두 선순위

-> 매각 대금이 보증금보다 많으면 전액을 배당 받고, 매각 대금이 적어 일부만 배당 받는다면 낙찰자가 나머지를 인수해야합니다.

 

사례2) 전입신고와 확정일자 모두 후순위

-> 대항력도 없고 우선변제권도 후순위이므로, 가장 먼저 '말소기준권리' 배당받은 후 남은 금액이 있으면 임차인이 배당받을 수 있지만, 배당을 받지 못하더라도 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

 

사례3) 전입신고는 선순위, 확정일자는 후순위

-> 말소기준권리는 2번 현대캐피탈의 근저당(2011년 12월 22일)이다.

전입신고일은 말소기준권리보다 빠르고 확정일자는 늦으므로 대항력은 있으나 우선변제권은 후순위다.

따라서, 현대캐피탈 먼저 배당받은 후 남은 금액이 있으면 배당받을 수 있으며 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자가 인수됩니다.

 

 

사례4) 확정일자는 선순위, 전입신고는 후순위

-> 대항력도 없고, 우선변제권도 후순위다. 만약 배당받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

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감사합니다 ㅎㅎ

 

다음에는 임차인 중 최우선변제권에 대해 작성하여 보도록 하겠습니다.